Un dossier sur le logement abordable (Études Foncières)

Couverture du numéro 160 de la revue Etudes Foncières

Laurent Escobar et Jeanne Bazard ont coordonné ce dossier au nom d’ILLA (Initiative Lyonnaise pour le logement abordable).

Constitué de professionnels des secteurs du logement, de l’aménagement et de l’urbanisme, le groupe ILLA entend soutenir l’effort de production de logements abordables par le partage d’information  et la mise en réseau d’acteurs.


Logement abordable, un souffle d’optimisme

Conception, édition des articles, coordination des rédacteurs
Dossier de 26 pages publié dans la revue trimestrielle Etudes Foncières n° 160 (AEDF)
Parution : décembre 2012
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Résumé du dossier

Fondé sur une notion pragmatique et non normative du logement abordable, et sans prétendre couvrir les multiples enjeux de ce vaste sujet, ce dossier explore divers leviers d’action qui se présentent aux acteurs de la filière de production du logement en France.

Défini par le sociologue Didier Vanoni comme « processus de production et de mise sur le marché de biens permettant aux ménages aux ressources modestes et moyennes de se loger selon leurs besoins », le logement abordable est aussi, poursuit l’expert en programmation immobilière Laurent Escobar, « la condition sine qua non pour produire 500 000 logements par an ». En sus de 150 000 logements sociaux, il faudra selon lui construire 150 000 logements abordables, et abaisser le prix de vente moyen du mètre carré habitable neuf de 3 800 à 3 150 €. Pendant ce temps, la priorité des opérateurs sociaux sera malheureusement — mais avec quels moyens, s’alarme le bailleur social Patrice Roland — de loger des locataires en situation de « paupérisation croissante ».

Le vice-président du Grand Lyon Maurice Charrier plaide pour renforcer les prérogatives publiques sur le foncier, assorties d’objectifs de prix des logements tenant compte de la solvabilité des ménages. A Nantes Métropole, agglomération pionnière où le logement abordable représente 25% de la programmation des ZAC, Anne Berty et Franck Savage sont conscients de la nécessité de se battre sur tous les fronts et avec des outils pointus pour réduire les coûts. A Mulhouse, la SERM dirigée par Stéphan Muzika redéfinit la programmation des ZAC pour retrouver des prix de vente cohérents avec la demande. Montpellier, qui pratique les accords de prix maîtrisés depuis 2004, constate aujourd’hui le succès incontestable des clauses anti-spéculatives.

Non sans plaider pour des charges foncières et une fiscalité adaptées, le promoteur Eric Abel-Coindoz estime qu’une mobilisation collective et forte permettrait de réduire le prix de revient de 17% sur l’ensemble des autres postes du bilan de promotion immobilière. Selon le promoteur et ancien directeur financier Jean-Yves Rannou, une gestion avisée des délais et des flux financiers permet à elle seule de réduire les prix de vente de 4%. L’impact d’un montage participatif serait quant à lui de 10% selon Esra Tat, promoteur « alternatif ». L’entrepreneur Franck Dubout interroge certains partis pris coûteux de conception urbaine (densité, mixité) et propose que les entreprises soient mieux associées à la réflexion en amont. Enfin, l’architecte urbaniste Perrine Goguel, dénonçant le double carcan des normes nationales et des règlements d’urbanisme, estime qu’un assouplissement pourrait réduire d’au moins 10% le coût de construction.